주택연금 가입 요건 및 월 지급금 수령액 계산기
집을 팔지 않고 계속 거주하면서
매달 생활자금으로 받을 수 있는 주택연금
주택연금은 소유한 주택을 담보로 제공하고 그 집에 계속 거주하면서 매월 연금을 받는 제도입니다. 2026년 현재 기본 가입요건은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 부부 중 한 명이 대한민국 국민이며, 부부 기준 공시가격 등이 12억원 이하인 주택을 보유하는 것입니다. 다주택자도 합산 공시가격 등이 12억원 이하라면 가입할 수 있고, 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
🏠 공시가격 등 12억원 이하 👴 부부 중 1명 55세 이상 💰 평생 월 지급 선택 가능주택연금 기본 가입 요건
주택연금 가입 가능 여부를 확인할 때 가장 먼저 볼 것은 나이입니다. 2026년 현재 주택소유자 또는 배우자 중 한 명이 만 55세 이상이어야 하며, 부부 중 한 명은 대한민국 국민이어야 합니다. 소득이 없다는 이유만으로 신청할 수 없는 제도는 아닙니다. 공식 안내에서도 소득 유무와 관계없이 신청할 수 있으며, 주택담보대출 이외의 신용대출 보유 자체가 가입 여부를 결정하는 조건은 아니라고 설명하고 있습니다.
두 번째 기준은 주택가격입니다. 부부 기준으로 소유한 주택의 공시가격 등 기준가격이 12억원 이하여야 합니다. 1주택자만 이용할 수 있다고 생각하기 쉽지만 다주택자도 보유주택의 공시가격 등을 합산한 금액이 12억원 이하라면 가입할 수 있습니다. 합산금액이 12억원을 초과하는 2주택자는 가입 후 3년 이내 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 따라서 시세가 아닌 가입판정에 사용되는 공시가격 등의 기준을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
대상 주택의 범위도 확인해야 합니다. 일반적인 주택뿐 아니라 지방자치단체에 신고된 노인복지주택과 실제 주거목적으로 사용하는 일정한 오피스텔도 대상이 될 수 있습니다. 다만 주거목적 오피스텔은 등기사항증명서상 업무시설 또는 오피스텔이면서 실제 주거목적으로 이용되는 경우라는 조건을 확인해야 합니다. 주택 종류에 따라 같은 가격과 같은 연령이어도 월 지급금 예시가 다르므로 일반주택과 오피스텔을 동일하게 계산하면 안 됩니다.
거주요건도 중요한 부분입니다. 원칙적으로 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 주민등록전입이 되어 있어야 합니다. 다만 질병 치료를 위해 병원이나 요양시설에 입원하는 경우, 자녀의 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기 체류하는 경우, 일정한 노인주거복지시설로 이동하는 경우처럼 공사가 인정하는 실거주 예외사유가 있습니다. 공식 안내상 이러한 가입 시 실거주 예외는 부부합산 1주택자에게 적용되는 조건이 있으므로 실제 상황에 맞춰 확인해야 합니다.
마지막으로 가입자와 배우자는 주택연금 계약과 관련된 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다. 치매 등의 사유로 의사능력이나 행위능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용해 가입하는 방법이 안내돼 있습니다. 나이와 집값만 맞으면 자동 가입되는 것이 아니라 주택종류, 소유관계, 실제 거주 여부 등을 종합적으로 심사한다는 점을 기억할 필요가 있습니다.
| 가입 항목 | 기본 기준 |
|---|---|
| 연령 | 부부 중 1명 만 55세 이상 |
| 국적 | 부부 중 1명 대한민국 국민 |
| 주택가격 | 부부합산 공시가격 등 12억원 이하 |
| 대상주택 | 주택·신고된 노인복지주택·주거목적 오피스텔 |
| 거주 | 가입자 또는 배우자의 실제 거주가 원칙 |
🌿 핵심: 가입 가능 여부를 판단하는 주택가격은 공시가격 등이고, 실제 매월 받는 금액을 계산할 때 적용하는 주택가격은 시세 또는 감정평가액 등을 사용합니다. 두 가격기준을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
주택가격과 다주택자 판단 기준
주택연금을 알아볼 때 가장 자주 생기는 혼동이 ‘우리 집 시세가 12억원을 넘으면 가입할 수 없는가’라는 질문입니다. 가입 가능 여부를 판단하는 가격과 월 지급금을 산정하는 가격은 서로 다릅니다. 가입자격은 부부 기준 공시가격 등 12억원 이하 여부를 확인하지만, 월 지급금을 산정할 때는 공사가 인정하는 주택가격 시세를 적용합니다. 공식 예상연금조회에서는 한국부동산원의 인터넷 시세, 국민은행 인터넷 시세, 공시가격, 협약 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액 등을 정해진 순서에 따라 적용한다고 안내합니다.
아파트는 인터넷 시세가 비교적 명확하지만 단독주택이나 일부 빌라처럼 인터넷 시세가 없는 주택은 감정평가가 필요한 경우가 있습니다. 신청인이 감정평가액 적용을 요구하는 경우 감정평가액을 우선 적용할 수 있지만 관련 비용은 신청인이 부담할 수 있다는 공식 안내도 확인해야 합니다. 따라서 인터넷에서 단순히 매매호가를 찾아 월 지급금을 계산하는 것보다 공식 예상연금조회에서 인정되는 주택가격을 확인하는 것이 정확합니다.
다주택자는 부부가 가진 주택의 기준가격을 합산해서 판단합니다. 예를 들어 한 채의 공시가격 등이 7억원이고 다른 한 채가 4억원이라면 합계가 11억원이므로 다른 가입요건까지 충족할 경우 가입 가능성을 검토할 수 있습니다. 반면 합산가격이 12억원을 초과하는 2주택자는 공식 기준상 3년 안에 한 주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 단순히 ‘2주택이면 가입 불가’라고 판단해서는 안 됩니다.
월 지급금에는 별도의 상한 개념도 있습니다. 공식 예상연금조회는 주택 시세가 12억원을 초과하더라도 월 지급금은 12억원을 기준으로 산정한다고 안내하고 있습니다. 즉 가입자격 심사에 쓰는 공시가격 등과 지급액 계산에 쓰는 시세를 구분해야 하고, 시세가 매우 높은 주택이라고 해서 가격 상승분 전체가 계속 월 지급금에 반영되는 구조는 아닙니다.
주거목적 오피스텔은 주택보유수 판단에도 별도의 안내가 있습니다. 공식 예상연금조회에서는 주거목적 오피스텔의 경우 주택연금에 가입하려는 해당 주거목적 오피스텔만 주택보유수에 포함해 합산한다고 설명합니다. 따라서 아파트와 오피스텔을 함께 보유하거나 여러 부동산이 있는 경우에는 일반주택의 계산방식을 그대로 적용하기보다 해당 부동산이 주택연금에서 어떤 유형으로 분류되는지를 먼저 확인해야 합니다.
| 구분 | 적용 가격 | 확인 목적 |
|---|---|---|
| 가입자격 | 공시가격 등 | 12억원 기준 확인 |
| 월 지급액 | 공사가 인정하는 시세 등 | 예상 수령액 산정 |
| 시세 없는 주택 | 감정평가액 등 | 주택가치 산정 |
| 고가주택 지급액 | 최대 12억원 기준 | 월 지급금 계산 |
💡 확인 팁: 시세가 12억원을 초과하더라도 월 지급금은 12억원을 기준으로 산정됩니다. 다만 가입 가능 여부는 별도로 공시가격 등의 기준을 적용하므로 두 조건을 따로 확인해야 합니다.
월 지급금 수령액 계산하는 방법
주택연금 월 지급금은 단순히 ‘집값의 몇 퍼센트’를 매달 나눠 받는 방식으로 계산하지 않습니다. 가장 중요한 변수는 주택가격과 가입자의 연령이며, 부부인 경우 월 지급금 산정에 사용하는 연령은 부부 중 연소자의 나이를 기준으로 합니다. 예를 들어 남편이 75세이고 배우자가 70세라면 75세가 아니라 70세 기준으로 예상액을 확인해야 합니다. 공식 월 지급금 표와 예상연금조회 모두 연소자 연령을 기준으로 산정한다고 명시하고 있습니다.
2026년 3월 1일부터 신규 신청자에게 조정된 월 지급금이 적용됩니다. 공식 공지에 따르면 일반주택·종신지급방식·정액형의 평균가입자 사례인 72세, 주택가격 4억원을 기준으로 종전보다 월 지급금이 3.13% 증가했으며 실제 변동폭은 연령과 주택가격에 따라 달라집니다. 따라서 과거 블로그나 몇 년 전 표에 나온 예상액을 그대로 사용하는 것보다 2026년 3월 이후 공식 표를 기준으로 확인해야 합니다.
대표적인 종신지급방식 정액형을 보면 2026년 3월 1일 기준 일반주택 3억원의 경우 연소자 나이가 55세라면 월 약 46만8천원, 60세라면 약 63만2천원, 65세라면 약 75만8천원, 70세라면 약 92만3천원, 75세라면 약 114만3천원, 80세라면 약 144만9천원의 예시가 제시돼 있습니다. 같은 집값이어도 연소자 연령이 높을수록 월 지급액이 커지는 구조를 확인할 수 있습니다.
같은 70세라도 집값이 달라지면 지급액이 달라집니다. 일반주택 종신지급 정액형에서 연소자 70세 기준으로 주택가격 1억원은 월 약 30만7천원, 2억원은 약 61만5천원, 3억원은 약 92만3천원, 4억원은 약 123만1천원, 5억원은 약 153만9천원, 6억원은 약 184만7천원으로 제시됩니다. 다만 높은 가격구간에서는 단순 비례가 계속 유지되지 않을 수 있으므로 정확한 금액은 공식 계산기로 확인해야 합니다.
또한 주택 종류에 따라서도 차이가 납니다. 70세, 3억원 기준으로 일반주택의 종신지급 정액형 예시는 월 약 92만3천원이지만 주거목적 오피스텔은 약 74만6천원, 신고된 노인복지주택은 약 78만9천원입니다. 같은 나이와 같은 가격이라는 이유로 일반주택 표를 오피스텔에 그대로 적용해서는 안 되는 이유입니다.
⚠️ 주의: ‘70세, 집값 3억원이면 무조건 월 92만3천원’이라는 의미는 아닙니다. 이는 2026년 3월 1일 기준 일반주택·종신지급방식·정액형의 공식 예시이며, 실제 지급액은 주택유형과 지급방식, 인출한도 설정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 연소자 나이 | 일반주택 3억원 | 종신 정액형 월 예시 |
|---|---|---|
| 60세 | 3억원 | 약 63만2천원 |
| 70세 | 3억원 | 약 92만3천원 |
| 80세 | 3억원 | 약 144만9천원 |
🧮 공식 계산기 활용: 한국주택금융공사의 예상연금조회에서는 소유자와 배우자의 생년월일, 주택구분, 주택가격, 지급방식, 인출한도 등을 입력해 예상 월 지급금을 확인할 수 있습니다.
연령별 주택가격별 예상 수령액
2026년 3월 1일 기준 일반주택의 종신지급방식 정액형 월 지급금 표를 보면 주택연금의 계산 구조를 비교적 쉽게 이해할 수 있습니다. 부부 중 연소자가 60세일 때 주택가격 1억원은 월 약 21만원, 2억원은 약 42만1천원, 3억원은 약 63만2천원, 4억원은 약 84만2천원, 5억원은 약 105만3천원, 6억원은 약 126만4천원입니다. 실제 지급금 산정은 공식 기준에 따라 이뤄지므로 이 숫자는 자신의 조건을 가늠하는 예시로 활용하는 것이 적절합니다.
연소자가 65세라면 같은 일반주택 기준으로 1억원은 약 25만2천원, 2억원은 약 50만5천원, 3억원은 약 75만8천원, 4억원은 약 101만1천원, 5억원은 약 126만4천원, 6억원은 약 151만7천원입니다. 연소자 70세에서는 각각 약 30만7천원, 61만5천원, 92만3천원, 123만1천원, 153만9천원, 184만7천원으로 높아집니다.
75세 기준에서는 1억원 약 38만1천원, 2억원 약 76만2천원, 3억원 약 114만3천원, 4억원 약 152만5천원, 5억원 약 190만6천원, 6억원 약 228만7천원입니다. 80세라면 1억원 약 48만3천원, 2억원 약 96만6천원, 3억원 약 144만9천원, 4억원 약 193만2천원, 5억원 약 241만6천원, 6억원 약 289만9천원으로 제시됩니다.
여기서 부부의 나이 차이가 큰 가정은 특히 주의해야 합니다. 예를 들어 주택소유자가 80세여도 배우자가 65세라면 월 지급금 계산은 연소자인 65세를 기준으로 합니다. 3억원 일반주택의 공식 예시표에서 80세는 월 약 144만9천원이지만 65세는 약 75만8천원이므로 차이가 상당합니다. 부부 중 누가 집의 명의자인지만 보고 나이를 입력하면 예상액이 크게 달라질 수 있습니다.
고가주택에서는 단순한 비례 계산이 맞지 않을 수 있다는 점도 중요합니다. 예를 들어 70세 일반주택 정액형의 경우 10억원은 월 약 307만8천원, 11억원은 약 338만6천원, 12억원은 약 341만4천원으로 제시됩니다. 75세의 경우 10억원은 약 366만6천원이며 11억원과 12억원도 약 366만6천원입니다. 따라서 집값에 단순 비례율을 곱하는 자체 계산기보다 공식 예상연금조회 결과를 우선해야 합니다.
또한 오피스텔이나 노인복지주택은 일반주택과 지급표가 다릅니다. 70세·3억원이라는 동일한 조건에서 일반주택은 월 약 92만3천원, 신고된 노인복지주택은 약 78만9천원, 주거목적 오피스텔은 약 74만6천원입니다. 따라서 자신의 부동산이 어떤 유형으로 인정되는지를 정확하게 확인한 후 계산해야 예상액과 실제 심사금액의 차이를 줄일 수 있습니다.
💡 위 금액은 2026년 3월 1일 기준 일반주택·종신지급방식·정액형의 공식 예시입니다. 실제 신청에서는 생년월일과 주택가격, 주택유형, 지급방식 등을 입력해 다시 계산해야 합니다.
정액형 초기증액형 정기증가형 차이
주택연금의 월 지급금을 비교할 때는 금액만큼 지급유형도 중요합니다. 대표적인 정액형은 월 지급금을 일정한 금액으로 고정해 받는 방식입니다. 공식 안내에 따르면 가입 이후 집값이 하락하더라도 정액형의 월 지급금 자체가 집값 변동 때문에 바뀌는 구조는 아닙니다. 매달 일정한 생활비를 확보하고 싶은 경우 구조를 이해하기 가장 쉬운 유형이라고 볼 수 있습니다.
초기증액형은 가입 초기에 상대적으로 많은 생활비가 필요한 경우 검토할 수 있는 방식입니다. 가입자가 3년, 5년, 7년 또는 10년 가운데 기간을 선택하고 그 기간에는 정액형보다 많은 월 지급금을 받습니다. 선택기간이 끝난 이후에는 초기 월 지급금의 약 70% 수준으로 받는 구조입니다. 은퇴 직후 여행비나 생활비가 많이 필요하다고 해서 무조건 유리한 것은 아니며, 장기적으로 줄어든 지급액으로 생활할 수 있는지까지 계산해야 합니다.
정기증가형은 반대 방향입니다. 최초 월 지급금은 정액형보다 적지만 월 지급금이 3년마다 4.5%씩 증가합니다. 가입 초기보다 고령기에 생활비 지출 부담이 커질 것으로 예상하거나 장기간에 걸쳐 지급액이 단계적으로 늘어나는 구조를 원하는 경우 비교해 볼 수 있습니다. 다만 미래 물가상승률과 실제 생활비는 확정할 수 없으므로 단순히 ‘증가한다’는 이유만으로 선택하기보다 최초 지급액이 생활에 충분한지를 확인해야 합니다.
지급방식에는 종신지급방식 외에도 종신혼합방식, 확정기간혼합방식, 대출상환방식, 우대지급방식과 우대혼합방식 등이 있습니다. 확정기간혼합방식은 공식 예상연금조회 기준 부부 중 연소자가 55세에서 74세인 경우 선택할 수 있습니다. 또한 확정기간혼합방식과 대출상환·우대 관련 일부 방식은 정액형만 선택할 수 있다는 제한도 있으므로 지급방식과 지급유형을 별개의 항목으로 이해하는 것이 좋습니다.
인출한도를 설정하면 월 지급금에도 영향을 줄 수 있습니다. 의료비, 교육비, 임대차보증금 반환, 주택담보대출 상환 등의 목적으로 수시 또는 일시에 사용할 수 있도록 일정 금액을 인출한도로 설정하는 방식이 있기 때문입니다. 따라서 같은 나이와 같은 주택가격이라도 인출한도를 설정하지 않은 종신지급방식과 목돈 인출을 포함한 방식의 월 지급액은 동일하지 않을 수 있습니다. 공식 계산기를 사용할 때 인출한도 항목까지 자신의 계획에 맞게 입력해야 하는 이유입니다.
⚠️ 주의: 월 지급액이 가장 큰 유형만 선택하기보다 지급액이 언제 줄거나 늘어나는지, 목돈 인출이 필요한지, 배우자가 장기간 생활해야 할 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
가입 전 비용과 확인사항
주택연금은 집을 맡기면 별도의 비용 없이 매달 정해진 돈이 들어오는 단순한 복지급여와는 구조가 다릅니다. 주택을 담보로 하는 보증상품이므로 가입 과정과 지급 과정에서 보증료가 발생합니다. 2026년 현재 기본 안내에서는 초기보증료를 주택가격의 1.0%로 안내하며 최초 연금지급일에 납부하는 구조입니다. 따라서 예상 월 지급액만 비교하지 말고 가입과 유지 과정에서 적용되는 비용도 함께 확인해야 합니다.
연보증료도 확인해야 합니다. 공식 안내에는 연금지급총액인 대출잔액을 기준으로 연보증료가 적용되는 내용이 제시되어 있습니다. 상품 유형이나 적용시점에 따라 세부 조건을 확인해야 하므로 신청 시점의 설명서와 상담 결과를 기준으로 최종 비용을 확인하는 것이 안전합니다. 오래된 안내자료에는 현재와 다른 보증료율이나 주택가격 기준이 남아 있을 수 있어 게시일과 시행시점을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
기존 주택담보대출이 있다고 해서 무조건 가입이 불가능한 것은 아닙니다. 주택연금에는 기존 주택담보대출을 상환하는 목적을 고려한 지급방식도 있으므로 현재 담보대출 잔액이 있다면 상담할 때 정확한 잔액을 제시하는 것이 좋습니다. 반대로 신용대출이 있다는 사실 자체만으로 가입자격이 배제되는 것은 아니라는 공식 안내가 있습니다. 중요한 것은 담보주택의 권리관계와 선택한 상품으로 기존 채무를 어떻게 정리할 것인지입니다.
배우자가 있는 경우에는 장기적인 승계와 거주 계획도 상담해야 합니다. 주택연금은 본인과 배우자가 사망할 때까지 연금지급을 보장하는 구조로 안내되지만, 실제 배우자 승계를 원활하게 하기 위한 담보설정 방식과 필요한 절차는 가입 시 확인해야 합니다. 단순히 가입자 한 사람의 예상수명만 놓고 월 지급금을 비교하는 것보다 부부가 장기간 거주할 수 있는 노후 현금흐름 수단이라는 관점에서 판단하는 것이 중요합니다.
주택가격이 앞으로 오를 것으로 예상된다고 해서 주택연금 가입이 반드시 손해라고 단정할 수도 없고, 반대로 집값이 하락할 것 같다고 해서 반드시 유리하다고 단정할 수도 없습니다. 주택연금은 주거 안정과 매월 현금흐름을 함께 확보하려는 제도이므로 현재 소득, 국민연금이나 퇴직연금, 생활비, 의료비, 상속 계획, 기존 부채 등을 함께 비교해야 합니다. 특히 주택이 노후자산 대부분을 차지한다면 월 지급액뿐 아니라 향후 해지 가능성과 가족의 주거계획도 상담하는 것이 좋습니다.
예상연금조회 결과는 최종 확정금액과 동일하다고 생각하지 않는 편이 좋습니다. 공식 계산기는 주택소유자와 배우자의 생년월일, 주택구분, 주택가격, 지급방식, 지급유형과 인출한도 등을 입력해 예상금액을 보여주는 도구입니다. 실제 가입 과정에서는 주택가격과 권리관계 등을 확인한 뒤 최종 조건이 정해집니다. 따라서 계산기 결과는 상담 전 자금계획을 세우는 자료로 활용하고 최종 계약조건은 심사 결과를 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 확인할 내용 | 이유 |
|---|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0% | 가입비용 파악 |
| 기존 대출 | 담보대출 잔액 | 상환방식 검토 |
| 배우자 | 연령·승계 계획 | 장기 거주 계획 |
| 인출한도 | 목돈 필요금액 | 월 지급액 영향 |
🌿 상담 전 준비: 부부 생년월일, 보유주택 수, 공시가격, 대략적인 시세, 기존 담보대출 잔액, 매월 필요한 생활비를 미리 적어두면 예상연금조회와 상담을 훨씬 효율적으로 진행할 수 있습니다.
주택연금 가입 Q&A
가입 전 최종 체크표
| 확인 항목 | 2026년 기준 핵심 내용 |
|---|---|
| 가입연령 | 부부 중 1명 만 55세 이상 |
| 국적 | 부부 중 1명 대한민국 국민 |
| 가입가격 기준 | 부부합산 공시가격 등 12억원 이하 |
| 다주택 | 합산가격 기준 충족 시 가능 |
| 월 지급액 연령 | 부부 중 연소자 기준 |
| 지급액 주택가격 | 공사가 인정하는 시세 등 적용 |
| 시세 상한 | 12억원 초과 시 지급액은 12억원 기준 |
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0% |
| 정확한 계산 | 공식 예상연금조회 이용 |
주택연금은 단순히 집값이 얼마인지 하나만 입력해서 결정되는 상품이 아닙니다. 기본적으로 부부 중 한 명이 만 55세 이상이어야 하고 부부 중 한 명이 대한민국 국민이어야 하며, 부부 기준 공시가격 등이 12억원 이하인지 확인해야 합니다. 다주택자도 합산가격이 기준 이내라면 가입할 수 있고, 기준을 초과하는 2주택자는 일정한 처분조건으로 가입할 수 있습니다.
월 지급금은 부부 중 연소자의 연령과 공사가 인정하는 주택가격, 주택종류와 지급방식 등에 따라 달라집니다. 2026년 3월 1일부터 신규 신청자에게 조정된 월 지급금이 적용되며, 대표적으로 일반주택 3억원·연소자 70세·종신지급 정액형의 공식 예시는 월 약 92만3천원입니다. 같은 조건이라도 오피스텔은 지급표가 다르므로 자신의 주택종류를 정확히 선택해야 합니다.
가입을 고민하고 있다면 먼저 부부의 생년월일과 공시가격, 인정 가능한 주택 시세, 기존 담보대출 잔액을 정리한 뒤 공식 예상연금조회에 입력해 보는 것이 좋습니다. 이후 정액형과 초기증액형, 정기증가형 및 인출한도 필요성을 비교하면 단순한 월 지급액뿐 아니라 장기적인 노후 현금흐름까지 판단하기 쉬워집니다.
부부 중 연소자의 만 나이 확인 → 보유주택 수 확인 → 공시가격 등으로 가입요건 확인 → 일반주택·노인복지주택·주거목적 오피스텔 구분 → 공식 시세 확인 → 지급방식 선택 → 정액형·초기증액형·정기증가형 비교 → 필요한 인출한도 입력 → 예상 월 지급금 조회 → 초기보증료와 기존 담보대출 확인 → 배우자와 장기 거주계획 검토 → 최종 상담 및 심사 순서로 진행하면 됩니다.
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